Etter mange år med prisstigning på boliger går prisene ned. Noen av dem som har kjøpt de siste årene må selge med tap. Men det er mulig å redusere tapet ved å få fradrag på skatten.

– Fortsatt er det slik at de fleste som selger bolig har tjent på å eie den. Men for enkelte av dem som har kjøpt de siste par årene kan det bli tap i dagens boligmarked, sier advokat Gry Nilsen i Skattebetalerforeningen.

Foreningen har allerede fått en del henvendelser fra boligeiere som må selge og ser for seg et tap.

Sparer skatt

En av henvendelsene kom fra en mann som kjøpte leilighet for 3,1 mill kroner og flyttet inn for 11,5 måneder siden.

– Ved et salg i dag vil han antakelig få 2,6 mill kroner. Han forsøker å få flyttet ut før der er gått tolv måneder for på den måten å få fradrag for tapet. Et tap på 500.000 kroner vil redusere skatten med 140.000 kroner, forteller Gry Nilsen, som leder skattefaglig avdeling i Skattebetalerforeningen.

Et annet eksempel er en kvinne som kjøpte leilighet i en annen by og solgte med tap etter å ha bodd i leiligheten i 15 måneder. Hun får ikke fradrag for tapet.

Skattefri gevinst

– Skattereglene er innrettet slik at de skal beskytte folk mot å måtte betale skatt hvis de selger boligen med fortjeneste. Reglene sier at hvis du har eid og bodd i boligen i minst ett av de siste to år er gevinsten skattefri. For å oppnå skattefradrag for tap blir det omvendt. Du må ha bodd i boligen mindre enn ett år før salg, forklarer Nilsen,

– Mange tror at en automatisk får fradrag hvis en selger med tap. Det er en farlig misforståelse. Skal en få fradrag, må en flytte ut av boligen og vente et år før en selger den.

– Det er viktig å være nøye med datoene. Det avgjørende er når man faktisk og fysisk flytter inn. Botiden avbrytes når man aksepterer bud. Skattekontoret vil ta utgangspunkt i datoene i folkeregisteret, men det kan også bli kontrollert hvor en faktisk bor, for eksempel i forhold til betaling av strøm og postadresse, sier Nilsen.

Mer enn verdifall

Hvis en først har ordnet seg slik at en har krav på fradrag, er det ikke bare selve verdifallet som er fradragsberettiget.

– En har også krav på fradrag for omkostninger. Ved kjøp og salg av en selveierbolig til 3 millioner kroner kommer omkostningene, i første rekke dokumentavgift og meklerhonorar, raskt opp i 150.000 kroner. Dette vil gi et fradragsberettiget tap selv om salgs- og kjøpspris er den samme, sier Nilsen. Og et fradrag i inntekten på 150.000 kroner vil gi en skatterabatt på 42.000 kroner.

Nilsen forklarer at det også er mulig å overføre tapsfradraget til neste år dersom det overstiger årets inntekt. Reglene om fradrag for tap er de samme enten en bor i selveierbolig eller i borettslag.

Store tap

Ved forrige boligkrise, måtte mange selge for atskillig lavere pris enn det de hadde betalt.

De som kjøpte bolig i perioden 1985 – 88 og solgte noen år senere, tapte store penger. Huseiernes Landsforbund beregnet at bare i 1992 tapte boligselgere samlet 1,9 milliarder kroner.

Hvis de som spår store fall i boligprisene får rett, kan noe av det samme skje igjen. Da kan det være grunn til å vurdere muligheten for å spare skatt ved et års utleie av boligen før salg. På den annen side kan også verdifallet fortsette det året en venter med salg.