Huskjøp som ender som mareritt

Av
DEL

LeserbrevDette er et debattinnlegg, skrevet av en ekstern bidragsyter. Innlegget gir uttrykk for skribentens holdninger.

Jeg har bistått Marita Silliløkken og Ola Kirkestuen med å avdekke feil og mangler og lage kalkulasjon av kostnader til utbedring vedr. deres boligkjøp i 2018. Det som kanskje er mest påfallende er svakheter i systemene i alle ledd vedrørende kjøp og salg av bolig.

Lov om avhending er av fast eigedom – avhendingslova er myndighetenes ansvar. Avhendingslova er fra begynnelsen av 1990-åra og hovedintensjonen da den ble vedtatt var at den skulle sikre både kjøper og selger i boligomsetningen. Slik har den ikke fungert. Det har vært utallige konflikter og rettssaker etter at den ble vedtatt.

Nåværende regjering satte for noen år siden i gang arbeid med revidering av avhendingslova. Huseiernes Landsforbund, Eiendomsmeglerforbundet, Forbrukerrådet og Norsk Takst, av noen kalt «firerbanden “, var blant høringsinstansene. De kom med en felles innstilling. Flere har sagt at dette er hastverksarbeid som ikke vil skape færre konflikter, kanskje snarer tvert imot.

Lov om eiendomsmegling, er også myndighetenes ansvar.

Bransjeorganisasjonen Eiendomsmeglerforbundet lager retningslinjer for hvordan deres meglere skal praktisere loven og hvordan eiendomsmeglingen skal utføres i praksis. Likevel er det den enkelte megler som kritiseres og henges ut hver gang det går galt, selv om alt er gjort etter boka.

Myndighetene har til nå ikke lovregulert takstbransjen. Bransjeorganisasjonene, hvorav Norsk Takst (NT) som er en sammenslutning av flere tidligere selvstendige bransjeorganisasjoner er den største og eldste, har laget retningslinjer for hvordan deres medlemmer skal praktisere utførelsen av virksomheten som i boligomsetningen tradisjonelt har gått under betegnelsen taksering. Det er deler av denne virksomheten myndighetene nå ønsker å lovregulere, og har sendt ut som høringsutkast. Høringsfristen er utløp, men det videre arbeidet synes å ha stoppet opp og blir neppe klart til 1.1.2021.

Bransjeorganisasjonene har også laget skjematur for takstbransjens bruk i boligomsetningen, og har selv forestått utdanning og skolering for takstmannens arbeid.

Ved boligomsetning er det over tid blitt mer vanlig å benytte en rapportform knyttet opp mot en tilstandsvurdering, kalt tilstandsrapport, eller i en periode også kalt boligsalgsrapport. Disse tilstandsrapportene/boligsalgsrapportene har vært basert på bruk av ulike norske standardarder (NS). NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk. NS 3451 Bygningsdelstabell. NS 3600 Tilstandsanalyse av bolig fra 2013, gjort gjeldende fra 01.01.2015. Dette er en omfattende spesialtilpasset standard til bruk ved boligomsetning, men som i praksis har vist seg vanskelig å få bruksgjennomslag for.

Det er takstbransjen som i sine instrukser og skjemaoppsett har bestemt hvilken standard som skal legges til grunn i de ulike rapportformene, herunder også valgt undersøkelsesnivå.

Det har lenge vært intensjonen å fremstå uniformert med ensartet skjematur som skal kunne forstås av folk flest. Likevel florer det med flere forskjellige Tilstandsrapporttyper. Noen setter tilstandsgrad TG etter NS 3600, andre etter NS 3424/3451. Undersøkelsesnivået på de fleste rapporter er nivå 1, som i store trekk kun baseres på en visuell besiktigelse. Likevel er det takstmannen som skal tas når ting går galt, selv om han i sitt oppdrag har fulgt retningslinjene som er utarbeidet av bransjeorganisasjonen og kravene i tilhørende standard.

Takstmannens honorar for en vanlig bolig ligger på + – kr 12 000,- eks mva. (Staten skal ha 25 % mva. også på dette arbeidet.) Dette står ikke i forhold til det arbeid og ansvar takstmannen påtar seg om han skal følge den oppsatte malen for utarbeidelse av rapport for det aktuelle takstobjektet.

Kostnader med å praktisere som takstmann er ikke ubetydelig. Dette omfatter bl.a. medlemskap i takstorganisasjonen, forsikringer, tilgang til nødvendige eksterne oppslagsverk, krav til etterutdannelse, andre alminnelige og pålagte driftskostnader etc. De samlede kostnadene beløper seg til mellom kr 50 000,- og 100 000,- pr. år, avhengig av hvor mange autorisasjoner vedkommende takstmann innehar. Inntjeningen vil variere etter hvor i landet vedkommende praktiserer. I mer grisgrendte strøk vil oppdragsmengden knyttet til boligomsetning være begrenset.

Kostnadene for selger og kjøper knyttet til boligomsetning er også betydelig. I tillegg til tinglysningsgebyret tar myndighetene 2,5 % dokumentavgift på omsetning av fast eiendom i Norge. Dette er en ekstra skatt som langt overstiger arbeidskostnaden med tinglysing av dokumentene, og betales av kjøper.

Meglerkostnader og andre følgekostnader forbundet med salg som de aller fleste pådrar seg er gjerne i størrelsesorden mellom kr 50 000 og 100.000 om ikke mer. Dette betales av selger.

Mange selgere tegner eierskifteforsikring for å gradere seg mot eventuelle tvister som kan oppstå i etterkant av et salg. Premiekostnad er ca. kr 10 000,- for en vanlig bolig.

En god del kjøpere tegner kjøpsforsikring. Premiekostnad er ca. kr 10 000,-

Når partene så opplever at objektet ikke svarte til de grunngitte forutsetninger og forventninger ved at feil og mangler avdekkes i etterkant, blir dette garantert en kostbar tilleggsregning i tillegg til kostnadene med selve mangelutbedringen. I tillegg kommer de øvrige belastninger dette ellers medfører.

Eierskifteforsikringsselskapene følger naturlig nok sine forsikringsvilkår til punkt og prikk. De kan ofte fremstå som vrange og vanskelige å ha med å gjøre. De har ressurser til å benytte de beste advokater og takstmenn mot kjøper som ofte kommer til kort pga. risikoen for å tape rettssaker og pådra seg saksomkostninger.

Kjøperforsikringer oppfattes som lunkne og kan virke lite interessert i å hjelpe uheldige kjøpere etter at premien er betalt. Kjøpsforsikringen er langt fra den sikkerhet for kjøper som de gir seg ut for å være. Kjøper pålegges ofte selv å skaffe til veie nødvendige dokumentasjoner. Forsikringen dekker prosesskostnader og ikke utbedringskostnader som måtte påløpe. Et pluss er at de forhåpentligvis opptrer som en profesjonell motpart til eierskifteforsikringsselskapene i prosessen.

Min konklusjon: Avhendingslova må moderniseres og gi klare regler for hva som forventes av Eiendomsmegler- og takseringsbransjen. Begge bransjeorganisasjonene må sammen med myndighetene lage retningslinjer som er til å forstå for folk flest, herunder bl.a. hva som kreves av en Tilstandsrapport som må bli obligatorisk ved kjøp og salg av bolig. Det må bli slutt på å kritisere pianisten når det er komponisten som har den største feilen i omsetning av brukte boliger i Norge.

Kåre B. Hansen, Otta, pensjonert takstmann

Huskjøpet ble et mareritt for Marita (29) og Ola (30): – Hadde vi hatt krefter, ville vi gått til retten

Skriv ditt leserbrev her «

DELTA I DEBATTEN! Vi oppfordrer leserne til å bidra med sine meninger, både på nett og i papir

Artikkeltags