LILLEHAMMER: Det siste året har den største eierskifteforsikringsaktøren i Norge, Protector Forsikring, hatt over 4.000 tvistesaker etter bolighandler her i landet. Mange ville vært unngått dersom takstmennene gjorde jobben sin, mener forsikringsselskapet.

- Vi har tatt opp problemet med meklerbransjen. De skylder på takstbransjen. Takstbransjen skylder på meklerne, sier teknisk leder Rune Karlsen i Protector Forsikring.

Han mener konflikt- nivået er blitt altfor høyt.

- Det er i ferd med å bli amerikaniserte tilstander, hvor vegen til advokaten er svært kort.

For høy verdi

Lillehamringen Tor Fredriksen, som takserer i reklamasjons- og tvistesaker i Oppland og Hedmark, mener det er åpenbart hva som er problemet i mange av sakene:

- Kritikkverdig arbeid av takstmennene.

Han viser spesielt til at den tekniske verdien på boligen i altfor mange tilfeller settes for høyt, etter at takstmennene ignorerer eller feilbedømmer verdifratrekket for elde og slitasje.

- Konsekvensen er som forsikringsselskapene påpeker; det skaper urealistiske forventninger hos kjøper, som igjen fører til stadig flere tvistesaker når feil og mangler blir oppdaget, sier Fredriksen.

Han mener det er betimelig å stille spørsmål om de mange mangelfulle boligtakstene også er med å drive opp prisnivået, og viser overfor GD til konkrete eksempler i Lillehammer.

Vedlikeholdsmangler

Begrepet teknisk verdi i takstrapporten er takstmannens anslag på hva det vil koste å bygge boligen i dag. I vurderingen skal takstmannen trekke fra for «alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser og eventuelt gjenstående arbeid», ifølge skjemaene til Norges Takseringsforbund. Problemet er ifølge Fredriksen at mange av takstmennene ignorerer fratrekket.

- Selv om det er en skjønnsmessig verdireduksjon ligger det føringer for et fratrekk på 0,75 prosent per år. Likevel ser vi at 50 år gamle hus, hvor det ikke er utført stort annet enn forventet vedlikehold, har minimale fratrekk, 10-20 prosent som ofte ikke utgjør mer enn et par-tre hundre tusen.

Utgått på dato

Fredriksen viser til at det er klare føringer på levetidsberegninger fra SINTEF Byggforsk for de fleste komponenter i en bolig.

- For et trehus er tommelfingerregelen 100 års levetid, sier han og referer fra listen som blant annet anslår levetid for vinduer til 20-40 år, utvendig panel 20-60 år.

I hans bunke er flislagte bad av gjengangerne i tvistesakene.

- Et bad fra 1980- og 90-årene ser i mange tilfeller fortsatt fint ut i dag, men når Byggforsk viser til at keramiske fliser har en levetid på 1020 år, er badet i ferd med å gå ut på dato. Det må takstmenn ta høyde for, sier Fredriksen og viser til et annet eksempel; singeltekkingen som var vanlig på 1980-tallet.

- Når Byggforsk viser til forventet levetid på 20 år, bør det da komme overraskende at det er fuktskader i bordtaket under?

For tette bånd?

- Dersom takstmennene følger boka, vil verdifratrekket vise at det ligger trekk på grunn av elde og slitasje. Samtidig kan selger i ettertid henvise til rapporten dersom det oppstår en tviste med kjøper, sier Fredriksen, og påpeker at noen urettmessig må betale for takstmenns feilvurderinger.

- I neste omgang kan en spørre hvorfor det er slik, hvorfor ikke takstmenn tør vise til verdireduksjon og ivareta sin frarådingsplikt. Er det på grunn av faglige mangler, eller for tette bånd til meklere, og at enkelte takstmenn tar hensyn til meklernes prisforventning, spør Fredriksen og viser til at bunken hans er fulle av tvistesaker som åpenbart ville vært unngått dersom takstmennene var sitt ansvar bevisst.